Faire partir des locataires, récupérer leurs logements, puis les remettre sur le marché à des prix plus élevés. Au Québec, certaines stratégies de rentabilisation immobilière soulèvent de nouvelles inquiétudes alors que les logements abordables restent difficiles à trouver, particulièrement à Montréal.
Ces pratiques ont récemment été documentées par l’émission Enquête de Radio-Canada. Dans son reportage « Portes à tout prix », diffusé le 22 octobre 2026, l’équipe de la journaliste Pasquale Turbide s’est intéressée à des investisseurs et influenceurs qui enseignent des méthodes visant à augmenter rapidement les revenus générés par des immeubles locatifs.
La journaliste s’est notamment inscrite sous une fausse identité à une formation vendue 3.500 dollars. Parmi les stratégies présentées figure l’achat d’immeubles vieillissants où les loyers sont encore relativement faibles, avant de chercher à les augmenter fortement.
Des hausses de 30%, 50% et parfois davantage sont évoquées. Le transfert de certains coûts, notamment le chauffage, directement aux locataires fait également partie des méthodes documentées.
Derrière ces augmentations se trouve un mécanisme financier déterminant. Chaque dollar supplémentaire de loyer mensuel pourrait ajouter environ 180 dollars à la valeur de l’immeuble. La hausse des revenus locatifs permet ainsi de valoriser la propriété et peut faciliter son refinancement afin de financer de nouvelles acquisitions. La méthode devient toutefois particulièrement controversée lorsqu’elle repose sur le départ des occupants déjà installés.
Selon Gabrielle Borgia, courtière immobilière et investisseuse, l’objectif consiste notamment à repérer des logements dont les occupants pourraient finir par partir, ouvrant ensuite la voie à une nouvelle fixation du loyer. Ses déclarations ont suscité de nombreuses réactions après la diffusion de l’enquête. Son permis de courtage a été suspendu dans le registre de l’Organisme d’autoréglementation du courtage immobilier du Québec le 25 octobre 2026, soit trois jours après la diffusion de ce reportage. Probablement, c’est suite à ces propos qui ne passent pas pour les autorités compétentes.
À Montréal, le taux d’inoccupation des logements locatifs a atteint 2,9% en 2025, après deux années consécutives de hausse. Malgré cette amélioration de l’offre, les logements abordables restent difficiles d’accès. Le loyer moyen d’un appartement de deux chambres a progressé de 7,2%, pour atteindre 1.346 dollars.
La situation devient encore plus délicate lorsqu’un logement change d’occupant. Un appartement remis sur le marché peut généralement être proposé à un prix nettement plus élevé, ce qui rend le départ d’un locataire particulièrement intéressant pour certains investisseurs cherchant à accroître rapidement leurs revenus.
Le droit québécois protège toutefois les occupants contre plusieurs formes de pression. Dans la majorité des cas, un locataire peut refuser une augmentation de loyer tout en conservant son logement. Le propriétaire doit alors s’adresser au Tribunal administratif du logement s’il souhaite faire fixer le nouveau montant.
Le Code civil du Québec interdit également le harcèlement visant à restreindre la jouissance paisible d’un logement ou à provoquer le départ d’un locataire. Une personne qui en est victime peut réclamer des dommages-intérêts punitifs.
Toutes les stratégies destinées à augmenter la rentabilité d’un immeuble ne sont donc pas illégales. Mais lorsque cette rentabilité dépend de la vulnérabilité d’un occupant ou de sa capacité à résister aux pressions, la question dépasse largement la simple gestion immobilière.
Dans un marché où les logements abordables sont déjà rares, faire partir un locataire pour remettre son appartement sur le marché à un prix supérieur peut contribuer à réduire davantage l’offre accessible aux ménages à revenus modestes. C’est cette mécanique, plus que la recherche de profit elle-même, que les révélations d’Enquête viennent aujourd’hui placer sous les projecteurs.
Crédit Photo A La Une : Clement Proust
